Bij de koop van een woning dient een aantal
afspraken te worden gemaakt over prijs, leverdatum en vaak ook hoe de koper financiert.
Als al deze obstakels eindelijk overwonnen zijn, is er dan een overeenkomst?
Maar wanneer is nu precies de koop van een woning gesloten?

Uitgangspunt is dat een overeenkomst tussen
partijen tot stand komt door aanbod en aanvaarding daarvan. Het aanbod kan in
beginsel in iedere vorm worden gedaan, dus ook mondeling. Overigens heeft de
Hoge Raad in 1981 [1] bepaald dat
een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak, voor een bepaalde prijs
wordt aangeboden, in het algemeen dient te worden aangemerkt als een
uitnodiging in onderhandeling te treden. Het via de makelaar aanbieden van de
woning tegen een bepaalde koopprijs geldt dus niet zonder meer als een aanbod
waarvan slechts nog de aanvaarding is vereist om tot een overeenkomst te komen.

Net als het aanbod kan ook de aanvaarding van
een aanbod in beginsel in iedere vorm geschieden.

Voor de koop van een woning, is er meer nodig
en geldt er een verzwaarde eis voor de totstandkoming van een overeenkomst. Op
grond van artikel 7:2 BW wordt de koop van een tot bewoning bestemde onroerende
zaak schriftelijk aangegaan wanneer
de koper een persoon is, die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of
bedrijf.

Deze wettelijke bepaling heeft inmiddels
geleid tot rechtspraak waar bij gebrek aan een getekende akte de overeenkomst
nietig wordt geacht. En zelfs bij bewezen mondelinge overeenstemming wordt
geacht geen perfecte, want niet-schriftelijke, overeenkomst tot stand te zijn
gekomen, althans dat deze overeenkomst nietig is. Analoog daaraan wordt,
ondanks het bewezen mondeling akkoord, geen precontractuele gebondenheid en
daarmee de plicht tot leveren of dooronderhandelen aangenomen. Dit ondervond de
advocaat van Certa Legal ook laatst weer tijdens een kort geding bij de
rechtbank van Amsterdam.

De casus was samengevat als volgt; Verkoper
wilde zijn woning verkopen onder de voorwaarde dat de koop en levering binnen
enkele weken zouden zijn geregeld. Koper gaf na enige onderhandelingen aan
graag de woning te willen kopen en snel tot handelen te willen overgaan. Na
overeenstemming over de prijs, hebben de verkoper en koper per telefoon zowel
een afspraak gemaakt voor de datum van levering als een datum voor het tekenen
van de koopakte. Verkoper heeft de afspraken bevestigd en heeft de
conceptkoopakte per email ontvangen. Verkoper heeft op de dag van tekening de
afspraak afgezegd en aangegeven een andere datum te zullen voorstellen.
Uiteindelijk heeft verkoper laten weten geheel van de verkoop af te zien. Omdat
koper zijn zinnen had gezet op de woning heeft koper een kort geding gestart om
de verkoper te verplichten mee te werken aan het op schrift stellen van de
koopakte, althans subsidiair de verkoper te verplichten door te onderhandelen
op grond van precontractuele gebondenheid.

De voorzieningenrechter oordeelde dat er
wellicht een mondelinge overeenkomst tot stand was gekomen maar dat gelet op de
toepasselijkheid van artikel 7:2 BW slechts één ding doorslaggevend is, is er
een getekende akte? Immers, onder verwijzing naar eerdere rechtspraak, merkte
de voorzieningenrechter op dat een koopovereenkomst met betrekking tot een
woning zonder getekende akte nietig wordt geacht. Nu die akte ontbrak,
concludeerde de voorzieningenrechter dat er voor de verkoper geen
verplichtingen ontstaan en dus ook geen verplichting ontstaat om mee te werken
of door te onderhandelen. Nul op het rekest voor de koper dus.

Dit onderstreept eens te meer dat een
getekende akte de scherprechter is. De overeenkomst dient te worden vastgelegd
in een akte, zonder getekende akte is een koopovereenkomst van een woning
nietig en vloeien er geen verplichtingen uit de overeenkomst voort.

 [1] HR 10 april 1981, 532;
Hofland/Hennis.

Mr. R.N.E. Visser, Certa Legal 

Heeft u nog (andere) vragen? Neem dan contact op met Certa Legal via 0900-4449990 en kies voor optie 7. Certa Legal helpt u graag verder.

Mr. R.N.E. Visser is werkzaam als advocaat bij Certa Legal en is gespecialiseerd in vastgoedrecht en procesrecht. Certa Legal is sinds haar oprichting in 2004 uitgegroeid tot een organisatie van 75 advocaten/interim-juristen. Certa Legal is de eerste full service juridische dienstverlener van Nederland en Curaçao. Dat betekent dat u voor als uw juridische aangelegenheden bij ons terechtkunt. Zodat u zich kunt rechten op uw kernactiviteiten, en wij ook. Wij ondersteunen u graag in al uw juridische zaken en bieden daarom de volgende zaken aan: advocatuur, projectmatige inzet van juristen, legal outsourcing, legal project management, contract management, legal trainingen & coaching, legal service contracten, compliance en tax. 

Niels Visser op 29 januari 2010 Permanente link